仪征市住房保障和房产管理局文件

仪房管〔2018〕11号

关于印发《仪征市物业服务企业信用信息

管理办法（暂行）》的通知

各物业服务企业：

现将《仪征市物业服务企业信用信息管理办法（暂行）》印发给你们，请认真贯彻执行。

                   仪征市住房保障和房产管理局

                          2018年5月28日

抄送：各园区、镇。

《仪征市物业服务企业信用信息管理办法》

（暂行）

第一章  总 则

第一条 为推进物业服务行业诚信档案的建设，规范物业服务企业的经营活动，推进诚实信用的物业服务市场环境，根据国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》、《扬州市住宅物业管理办法》等相关规定，结合本市实际情况，制定本办法。

第二条 本市行政范围内从事物业服务活动的物业服务企业（包括外地来仪备案的物业服务企业）有关信用信息的采集、处理、使用和相关管理活动，适用本办法。

本办法所称物业服务企业信用信息，是指物业服务企业在物业管理服务相关活动中形成的能够用以分析、判断其遵守物业管理相关法律法规、规定和履行物业服务合同等方面信用状况的客观信息，包括基本信息、良好行为信息和不良行为信息。

第三条 市住房保障和房产管理局（以下简称市房管局）是本市物业服务企业信用信息管理的主管部门，承担全市物业服务企业信用信息收集，建立物业服务企业信息平台和诚信档案等具体工作。

各园区、镇、社区负责本辖区物业服务企业信用信息的征集和信用监管工作，配合做好信用信息系统的建设工作,对物业服务企业的违法违规行为进行检查、处理和记分，并将结果报送市房管局。

社区居委会、业主委员会或物业管理委员会应当收集业主意见，监督、协助物业服务企业和项目经理履行物业服务合同，及时反映物业服务企业和项目经理在履行合同中违约、违规等不良行为。

第四条 物业服务企业信用信息的采集、公布、使用、管理，应当遵循客观、公正、统一和审慎的原则，应当依法保守国家秘密和商业秘密，保护个人隐私。

第二章  信用信息

第五条  物业服务企业信用信息包括以下内容：

1、基本信息。物业服务企业在市房管局登记的企业基本情况、项目基本情况、专业人员情况、技术人员情况等。

2、良好行为信息。物业服务企业或者法定代表人、总经理及项目经理在从事物业服务活动中受到仪征市级以上政府及政府行政主管部门奖励、表彰、认定等情况。

3、不良行为信息。物业服务企业或者法定代表人、总经理及项目经理等物业工作人员在从事物业服务活动中违反相关法律、法规、规章或者行业规范制度，被行政处罚、行业通报或者市房管局、园区、镇认定应该记录的不良行为等情况。

第六条 物业服务企业有下列情形的，应当纳入良好行为信息记录：

1、物业服务企业获得仪征市级以上政府或者政府行政主管部门表彰的；

2、物业服务项目在物业服务企业服务期间获得仪征市级以上政府或者政府行政主管部门表彰的；

3、物业服务企业法定代表人、总经理及项目经理工作突出，获得市级以上政府或者政府行政主管部门表彰的；

4、物业服务活动中获得媒体（市级及以上媒体）表扬起示范作用的；

5、经市房管局认定应当记录的其他良好行为。

第七条  物业服务企业有下列情形的，应当纳入不良行为信息记录：

1、在管理服务中出现的不良行为；

2、在物业服务收费中出现的不良行为；

3、在物业项目招投标中出现的不良行为；

4、法定代表人、总经理及项目经理在物业管理活动中出现的不良行为；

5、被政府行政主管部门予以行政处罚的；

6、物业服务企业不服从行政主管部门和属地园区、镇管理的；

7、被媒体通报、批评，经查证属实的信息；

8、社会公众投诉，经查证属实的信息；

9、市房管局、园区、镇认定的其他违法违规或者扰乱物业管理市场秩序的不良行为。

第八条 物业服务企业有下列不良行为的，记入黑名单：

1、物业服务企业未按规定程序，强行进驻小区或退出小区，严重影响物业服务正常实施的；

2、发生重大责任事故，造成严重后果的；

3、因物业服务管理不善导致业主群访或越级上访事件，造成严重社会影响的；

4、一年内，物业服务质量保证金一次性被扣罚超过2000元三次以上的；

5、物业服务企业拒不参加住宅小区物业管理星级评比活动的；

6、存在其它严重不良行为的。

第三章  信息的征集与认定

第九条 物业服务企业信用信息的征集是指通过采集、甄别、分类、记录、储存等方式，形成客观反映物业服务企业相关信息的活动。

信用信息的征集，应当坚持客观、准确、公正、及时和对提供者负责的原则。

第十条 物业服务企业应在市物业服务企业信用信息系统中申报信用信息，在基本信息产生或者变更的30日内向市房管局申报，同时提供相关证明文件，并对信息的真实性、合法性和有效性负责。市房管局对审核后认定属实的信息予以备案，并记入诚信档案；对不属实的信息不予备案。

第十一条 不良信息的征集由物业服务企业注册地和服务所在地的园区、镇、社区负责，相关部门可协助各园区、镇、社区所进行征集，不良信息征集后，报市房管局确认后计入诚信档案。

市房管局对物业服务企业确认的不良信息，应当自确认征集信息起7日内，书面告知被征信对象。

第十二条 市房管局、园区、镇对物业服务企业申报的信用信息进行核对，并通过日常检查和社会提供的方式征集物业服务企业的信用信息。市房管局每年对获取的信用信息进行汇总，评定年度信用等级。

第十三条 物业服务企业申报的信用信息变更或者失效的，应当及时在市物业服务企业信用信息系统中申报。

第十四条 信用信息的认定，以具有法律和行政效力的文书为依据，主要包括：

1、有关部门表彰决定文书；

2、已生效的行政处罚决定书；

3、政府行政主管部门下发的责令整改通知书、通报；

4、经市房管局认定或者查证属实的材料；

5、具有法律约束力的其他文书。

第四章  信用等级评定

第十五条  物业服务企业的信用等级，实行加减分评定制度，加分总值可以抵消减分总值，按照一年度内减分值确定其等级，具体信用等级按照下列标准确定：

一年度内，累计扣分10分（含10分）以上的，不能评定为甲级物业服务企业；累计扣分15分（含15分）以上的，不能评定为乙级物业服务企业；累计扣分25分（含25分）以上的，直接评定为丙级物业服务企业；累计扣分30分（含30分）以上的，直接评定为丁级物业服务企业。

第十六条 加分项目及分值：

1、物业服务企业获得国家、省、扬州市、仪征市级政府表彰的，分别加6分、4分、2分、1分；获得同级政府行政主管部门表彰的，分别加6分、4分、2分、1分；

2、物业服务企业管理的项目获得国家、省、扬州市、仪征市级物业管理优秀管理项目称号的，分别加6分、4分、2分、1分；

3、物业服务企业法定代表人、总经理及项目经理工作突出，获得国家、省、扬州市、仪征市级政府表彰的，分别加6分、4分、2分、1分；获得同级政府行政主管部门表彰的，分别加6分、4分、2分、1分；

4、物业服务活动受到国家、省、扬州市、仪征市级媒体表扬起示范作用的，分别加6分、4分、2分、1分；

5、在仪征市住宅小区物业管理星级评比中，被评为五星级加的5分，四星级加4分，三星级加3分，二星级加2分，一星级加1分；

6、获得园区、镇表彰、评优的，当年度的每次加1分。

第十七条 减分项目及分值：

（一）下列行为每发生一次扣10分：

1、被解聘的物业服务企业拒不撤出物业管理区域或擅自退出物业管理区域的；

2、物业服务企业强行进驻小区的；

3、被行政主管部门给予行政处罚的；

4、因管理失职造成重大人身伤害及财产损失事故（包括共用设施设备的财产损失）的；

5、因管理不善影响政府创建各项荣誉称号的；

6、物业服务企业未按规定配备或擅自加装梯控卡、入户门禁卡、关闭小区门卫的；

7、物业服务企业未将有关资料移交业主委员会或新承接的物业服务企业的；

8、在住宅小区物业管理星级评比活动中得分低于40分的。

（二）下列行为每发生一次扣5分：

1、经市物业管理中心核实存在骗取、套取维修资金行为的；

2、物业管理区域发生安全事故等突发事件时，物业服务企业未采取应急措施，未及时向有关主管部门报告，并未协助做好救助工作的；

3、物业服务企业未进行项目承接查验或未将查验结果在物业管理区域内显著位置公告的；

4、对电梯、消防等涉及人身、财产安全以及其他有特定要求的设施设备，物业服务企业未委托专业机构进行维修和养护的；

5、被解聘的物业服务企业未按照规定办理移交手续，或者除物业服务合同另有约定外，被解聘的物业服务企业在办理交接至撤出物业管理区域前期间内不维持物业管理秩序的；

6、物业合同终止时，拒不退出或者不按规定移交物业服务用房和有关财物、资料的；

7、擅自停电、停水的；

8、前期物业管理招投标中，以他人名义投标或者以其他方式弄虚作假，投标人相互串通或与招标人串通投标、骗取中标，向招标人或者评标委员会行贿等不正当手段谋取中标的；

9、未将汽车停放费、代收代缴费用单独列账、独立核算的，以及未在物业管理区域内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、物业服务费用的。

（三）下列行为每发生一次扣4分：

1、未按照物业服务合同指派项目负责人；

2、未按照业主共同决定及时更换项目负责人。

（四）下列行为发生一次扣3分：

1、未按规定办理项目合同备案手续的，每次扣3分，封顶扣10分；

2、物业服务企业未及时将涉及到企业信用信息上传至物业服务企业信用信息平台的每次扣3分，封顶扣15分；

3、未按物业服务合同约定的内容和标准提供服务，对业主、使用人投诉未及时解决，经查证属实的；

4、未经业主大会或业主大会授权的业主委员会、物业管理委员会同意，擅自改变物业管理用房用途的；

5、物业服务企业将物业管理区域内的物业服务一并委托给他人的；

6、擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；

7、擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；

8、擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的；

9、物业服务企业在接受委托代收有关费用时向业主收取手续费等额外费用的。

（五）下列行为每发生一次扣2分：

1、前期物业服务企业未向主业提供物业服务手册的；

2、住宅建筑的共用消防设施等在保修期内需要维修、更新或者改造，物业服务企业未书面告知建设单位的。

（六）下列行为每发生一次扣1分：

1、不协助业主（代表）大会筹备工作的；

2、未将住宅装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主或者物业使用人的；

3、发现装修人或者装修企业违反规定未及时向有关部门报告的；

4、发现违反房屋使用安全管理行为未制止，或对不听制止的未报告的；

5、未实施装饰装修登记制度的；

6、对占用、堵塞、封闭消防通道、消防扑救作业场地的行为未予劝阻，或者劝阻无效未及时向公安消防部门、公安派出所报告的。

第十八条 同一情况受重复奖励或处罚的，加减分以最高分计算，不重复加减分。

第十九条 物业服务企业在信用评定中有虚报、漏报、瞒报或者其他不正当行为的，一经发现，应当加分的倒扣分，应当减分的加倍减分。

第二十条 在对物业服务企业加减分时，同时对所在项目的项目经理进行加减分，一年度内如累计减分达10分（含10分）以上的，取消从事项目经理的上岗资格，重新培训后方能上岗。

第二十一条 物业服务企业信用信息分值评定实行动态管理，采取即时评价和年度信用等级评定的方式。

1、即时评价。市房管局将认证后的物业服务企业良好行为信息和不良行为信息及时录入市物业管理信息系统，并通过政府网站向社会公布。

2、年度信用等级评定。每年，根据物业服务企业信用信息情况评定物业服务企业信用等级，并于下一年度3月10日前在政府网站向社会公示暂定结果，公示期为7个工作日。物业服务企业或者个人对暂定结果有异议的，可在公示期内向市房管局提出复核申请，复核后最终确定企业信用等级，记入信用档案，及时向社会公布信用等级评定正式结果。

第二十二条 物业服务企业信用等级作为物业服务企业投标、评优和日常监督管理的重要参考依据。

第五章  信用信息公布

第二十三条 物业服务企业信用信息公布包括信用信息的公示和信用信息的查询。

市房管局将物业服务企业的基本信息、良好行为信息、不良行为信息记入市物业管理信息系统，并通过政府网站等媒体向社会公示，提供社会查询和网上投诉服务，接受社会监督。

第二十四条 物业服务企业信用信息记录期限（即公示期限）按照下列规定设定：

1、基本信息，记录期限至该物业服务企业终止。

2、良好行为信息，记录期限为该物业服务企业或者个人受到表彰，获取荣誉称号的有效期，未注明有效期的，最多记录三次良好行为信息。

3、不良行为信息，具有法定有效期的，记录期限至有效期结束。没有明确期限的，记录期限为2年。

4、企业法定代表人、总经理及项目经理不良行为记录期限为2年，记录期限内不得到其他物业服务企业提供同类职务。

第二十五条 物业服务企业对不良行为进行整改后，可向市房管局提出撤消记录的书面申请，经市房管局实地考察验收后，对整改效果良好的，可撤消记录，但在本年度信用等级评定时予以相应扣分。

第二十六条 建立物业服务企业申诉制度。物业服务企业对公示的信用信息内容、程序或者结果持有异议的，可以向市房管局提出书面申诉，市房管局在接到申诉15个工作日内进行核实、处理，并答复物业服务企业。

第六章  信用等级结果运用

第二十七条 建立守信激励和失信惩戒机制，行业主管部门根据物业服务企业信用等级，按照下列规定进行综合分类管理：

1、对甲级物业服务企业可减少日常检查工作的频率；法律、法规、规章未明确规定为实地审查或者实质性审查时，可以适用书面审查，只作程序性、备案性检查；对行业各类奖励或者评比，予以优先考虑；

2、对乙级物业服务企业正常开展经营活动，不重点监管；

3、对丙级物业服务企业进行重点监管、重点审查，一年内只能参与一次物业项目的招投标工作，每年只能承接一个新项目；

4、对丁级物业服务企业增加检查或者抽查频率；法律、法规、规章未规定明确检查形式的，进行实地审查或者实质性审查，明确规定检查形式的，进行重点审查，不得参加物业招投标和承接新的物业管理项目，不予出具诚信证明；对连续两年被评为丁级的物业服务企业建议小区业委会或物业管理委员会解除物业服务合同，丁级物业服务企业将逐步淘汰出我市物业服务市场；

5、对列入黑名单的物业服务企业，将在媒体上曝光，三年内取消各类奖励评比资格，三年内不得参与任何物业项目的招投标工作，不得承接任何新的项目；

6、在物业管理招标评分总分值中，物业服务企业信用信息分值不低于15%。甲、乙、丙、丁级物业服务企业信用信息分值分别占所设分值的100%、80%、60%、10%；

7、对信用信息分值排在前5名的物业服务企业，评为年度“仪征市诚信物业服务企业”，并予以通报表彰。

第七章  附 则

第二十八条 市房管局可根据实际情况对信用信息的具体项目、范围和标准进行调整。

第二十九条 对工作人员在物业服务企业信用信息的采集、认定、记录和公布等工作中有玩忽职守、弄虚作假或者徇私舞弊行为的，依法追究行政责任；构成犯罪的，移交司法机关依法追究刑事责任。

第三十条 本办法由市房管局负责解释。

第三十一条 本办法自发布之日起施行。